2015年，全国楼市总体温和复苏，但地区分化的严重程度，达到历史之最。一方面，三四线城市受压于高库存，楼市反弹无力；另一方面，一线城市继续逞强，尤其是深圳一飞冲天，上海楼市也算比较强。岁末年初，老杨就盘点一下最熟悉的上海楼市吧。
第一，住宅市场：近六年最强表演！
从成交量看，2015年上海新建商品住宅成交面积近1500万平米，相比2014年的970万平米，大增超五成，而且创近六年最高值。而回顾过去十年，其实上海新房成交量已见到历史峰值，出现在2007年，2066万平米。
但这并非意味着上海楼市在走下坡路，因为二手房比重超过一手房，并且比重越来越大，而新房供应将越来越少，这是国际规律。
从供求关系看，2015年，上海商品住宅成交量明显大于供应量；过去十年当中，有五年供不应求，五年供大于求。较差的年份是2008年、2011年和2014年。较强的年份是2007年、2009年和2015年。其他年份则基本平稳。
从商品住宅成交均价看，2015年为32000元/平方米，比2014年上涨17.6%。不妨做个比较。同样是商品住宅均价，2015年北上广深四个一线城市分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米，相比2014年，分别上涨了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%。显而易见，此轮楼市复苏，深圳房价涨幅最大，其次为上海。
再来看过去十年上海房价变化。从年度均价来看，没有下跌过，居然连涨十年！其中，2009年、2010年、2014年和2015年房价涨幅较大。而2011年和2012年曾经在2.2万元水平横盘了两年。如果从一年当中的某些时段看，2008年、2011年和2014年，曾经小跌过，但从这三个年份的全年均价看，却并没下跌。
由此证明：上海房价，涨时涨得快，跌时跌得慢。而以年度来看，则总体振荡向上。这也从数据上实证了一点：对于自住需求，在上海任何时候买房，都不算错！而对于投资投机需求，只要避开房价下跌之前的短暂时点即可，比如2008年上半年，2011年上半年。其他时间，都可以投资。
第二，地价连涨三年，两区屌丝逆袭！
上文提到，过去十年上海房价表现比较强。为什么会这样？原因当然有很多，比如人口流入多、有钱人太多、购房需求旺盛、土地供应少等等。这里不再一一细述。
老杨认为，所有因素当中，导致房价坚挺的最大驱动力，来自于高地价。
为此，从我们的数据库中拉出一张图：上海地价与房价年度增幅比较。显而易见：过去多年，地价的波幅大于房价，地价总涨幅，远大于房价总涨幅！尤其是2013年以来，地价连涨三年。
2014年全国楼市普遍降温，而上海房价继续上涨(见上图)，主要原因是2014年上海地价不但没有降温，反而在2013年暴涨的基础之下，又上涨了6%，2015年继续大涨54%！面粉太贵，面包自然价高。
与上海全市地价连续上涨相对应的是，近三年上海全市和区域，简直是层出不穷！从区域来看，2015年以来，上海主城区当中，有两个区的土地市场简直亮瞎眼！
一个是闸北，这个传统意义上的“下只角”。另一个是闵行，解放前属郊区，连“下只角”的资格都轮不上，与浦东相似，在老上海人眼中，属于“乡下”范畴。
当前，上海全市陆地面积为6340平方公里，其中外环线以内的中心城区，面积约660平方公里，内环内的中心城区的核心区，面积约120平方公里。
外环线以内称为中心城区，包括黄浦(含原卢湾)、徐汇、杨浦、长宁、静安、普陀、闸北、虹口。另外，浦东新区的部分属于中心城区。而闵行、宝山和嘉定属于近郊。松江、金山、青浦、奉贤、崇明属于远郊。
2015年，闸北曝出多个。比如：3月，华润华发联合体以70.52亿元夺得闸北区市北高新技术服务业园区地块，楼板价高达34871元/平米。6月，又是华润华发联合体，以总价87.95亿元摘得的与上一地块相邻的地块，楼板价38062元/平方米。7月，上海火车站北广场以北地块，经历了近2个的激烈角逐后被金融街以88.15亿元摘得，地块溢价率为50.12%，最终的楼板价为27022元/平方米。
半年之内，上海年度总价，全在闸北，而且纪录不断被刷新。华润和华发地块，剔除配建的保障房，要卖到7万元以上才能保本。
2015年，对于“闸北”来说，是存在的最后一年。因为这一年，闸北被“白富美”的静安合并了，从此“穷工仔”的闸北不复存在。其实，近两三年闸北频出，也与其属于上海中心城区中最“屌丝”的地位有关。其他中心城区，没那么多急需拆迁、改造的旧房旧厂，比如静安和徐汇，所以近几年在闸北快速推进的旧改过程中，才持续不断的有新地块出让，而且都是中心城区的地块。理所当然的被开发商争抢。这，也正是所谓的“后发优势”。
值得关注的是，比闸北土地市场还要火爆的，是闵行！2015年12月10日，闵行区莘庄镇闵行新城地块竞拍，出让总面积3.21万平方米，容积率2.0，根据出让规定，该项目中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的55%。参与地块竞拍房企居然多达21家，共历经101次举牌，可见竞争之激烈。最终，金辉以28.15亿元摘得，溢价率143.28%，楼板价43790元/平方米，已接近地块周边在售楼盘均价。
大家可以比较一下：华润华发在闸北拿的，位于中环线，楼面价近4万。而金辉拿的这块地，位于外环线，却比前者更贵！
别急，好戏还完，后面还有更高潮的。2016年1月21日，上海推出新年的第一块纯宅地，闵行区马桥镇MHC10803单元25A-07A地块，共迎来19家开发企业的角逐，最终被禹洲以26.3亿竞得，楼面价28972.22元/平方米，溢价率189.2%。
注意，这个溢价率，是近几年非常之高、非常罕见的。更让人吃惊的是，这个楼面价，已经接近周边正在出售的万科楼盘的带装修房价！按此楼面价，未来房价需要卖到4.6万左右，才能不亏钱。
那么，禹洲凭什么如此看好马桥？正巧几天前，我参加上海地产圈的一个聚会，金辉的一个老总和禹洲一个老总，分别聊了聊他们拿莘庄和马桥的心理路程，一方面看好闵行的发展潜力，另一方面也是在众多大牌房企激烈抢地氛围下的迫不得已。总体上看好未来上海房价上涨空间。禹洲的那位总监，说他原本就在老闵行生活了很多年，非常清楚当地居民改善性需求潜力很大，只要产品定位准确和打造成精品，未来一定会有市场。
其实，在老杨进入上海房地产行界的前几年，2001年至2005年，闵行的楼市成交量总是排名上海第一或第二，与浦东新区平起平坐。闵行虽然不是中心城区，但早在十多年前，就是上海楼市的主战场。
而在更早的上世纪90年代，莘庄就已成为上海外环线之外发展最快的区域，核心驱动力是上海地铁一号线(全国第三条地铁)于1995年开通，1996年南延伸线的莘庄站也通车，从而拉动了整个闵行楼市的大发展。越来越多的大牌开发商陆续入驻闵行。
过去几年，在全上海楼市版图中，闵行趋于平淡，远没十多年前那么热闹，曾经有那么多新楼盘推出。但是，谁又能否认闵行居住环境的上佳性？
就拿马桥来说，虽然离莘庄有一定距离，但生活环境相当不错。这里是上海最为集中的三大低密度别墅区之一(另外两个区域是佘山和浦东东郊)，尤其是在旗忠高尔夫俱乐部周边，有中星红庐、御涛园、长岛别墅等，尤其还有绿城最顶级的别墅项目：绿城玫瑰园。
过去几年，闵行楼市需求旺盛，但新增土地很少。新房市场需求出现饥渴感，尤其是优质的改善性楼盘，更是少见。如今，新出让的几块土地，自然引起开发商疯抢。当前，刚需类新盘，还有少数几个，而高端改善类的新盘，非常之少。
2015年5月，老杨曾参观过新桥板块的新弘墅园，联排及叠加别墅，开盘便卖光。近几年周边几乎没有新推出的低密度小区，区域购房需求累积的时间比较长。
据业内朋友说，在旗忠高尔夫俱乐部边上，也就是闵行环境最好的区域，闵行高级别墅区的中心位，由绿杉置业开发的一个低密度新楼盘，华府天地愉园，未来几个月将开盘。看来，2016年在热之后，闵行还将出现卖房热。
第三，从购房需求结构看：高端改善火山喷发！
2015年，上海楼市成交可以说相当活跃。那么，哪部分需求最活跃？各类购房者的表现，与往年相比，有哪些不同？还是让数据说话吧。
我对户型的划分标准是：小户型：90平米以下；中小户型：90-140平米；中大户型：140-200平米；大户型：200平米以上。分别对应的需求是：首套刚需，首次改善需求，多次改善需求，享受需求。
根据上海新建商品住宅(不含保障房和安置房)的成交结构，可知：2015年最大的变化是，中大户型和大户型的成交面积占总面积的比例，双双达到近六年最大值，相比2014年分别上升2.9个百分点和1.6个百分点，而小户型和中小户型皆有所下降，尤其是小户型降至近六年的最小值。最亮眼的，是140-200平米的套型，对应二次或多次改善需求，比例提升最显著！
显而易见，2015年多次改善需求和享受需求，或者统称为高端改善需求，爆发了！原因是多方面的：比如，2015年3月两会的政府工作报告中，李克强总理罕见的提出支持改善性购房需求；再如，经过2010年至2014年持续抑制高端需求的调控后，被抑制几年的合理的改善需求，开始正常释放了；又如：2015年上半年股市的财富效应，传递到了楼市。总之，上海这样的国际大都市，存在大量高端改善需求，是正常且合理的。
如果进一步深究，其实过去十几年，上海的140平米以上的中大户型和大户型市场和产品，经历了四个阶段的演变。
第一个阶段：2004年之前，豪宅一般指代别墅，尤其是独幢别墅。闵行、松江、青浦、浦东是上海的四大别墅区。有钱人，皆以住别墅为荣。其中最有腔调的超富中的少数人，还喜欢买法租界的老洋房。
第二个阶段：2004年至2009年，由于2003年国家出台政策，禁止出让别墅用地，其后纯别墅项目越建越少；同时，少数公寓豪宅兴起，其中以两个区域为典型：一是小陆家嘴近黄浦江的世茂滨江花园和汤臣一品；另一个区域是卢湾区新天地的华府天地。其中汤臣一品和华府天地单价，当年曾率先达到10万+的全国最高水平。
第三个阶段：2010年至2013年，由于2010年国家出台了更加严厉控制低密度用地(禁止出让容积率1.0以下宅地)的政策，同时上海郊区地价也不断上涨，出现了一批郊区大平层项目，但部分项目不被市场认可，加之拿地成本高，出现了滞销或亏损状况。与此同时，市中心大平层项目继续增多。
第四个阶段：2014年以来，随着上海地价大幅上涨，多数市区新拿地项目，不得不通过控制户型面积来控制单套总价，否则会遇到销售难题。而郊区的低密度项目(并非独幢，多以叠加别墅为主)，由于单价低于中心城区，所以同样总价，高端客户能享受到更大面积，于是140平米至200平米的中大户型，被越来越多的开发商和购房者青睐。上文提到旗忠别墅区的华府天地愉园，就是一个典型的叠加别墅案例。
回顾过去十几年上海中大户型和大户型产品的发展史，同时也是上海高端群体购房喜好的演变史，少数大型开发商，比较好的把握住了市场脉搏，比如绿杉置业，十年前在上海核心区的新天地打造大平层公寓顶豪华府天地，如今又在闵行旗忠的近郊别墅区，打造低密度的华府天地愉园。也算是上海楼市变迁的一个见证者吧。
上文，从商品住宅成交、土地市场、需求结构等三个层面，简要的分析了2015年上海住宅市场主要特征。展望2016年，在楼市政策暖风继续吹和货币政策保持宽松的条件下，在全国楼市总体继续复苏的背景下，上海房地产市场仍将保持偏强的态势，高端改善需求仍会继续释放。
