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10月北上广深供应量腰斩,但楼市降温还未真正到来

发布时间: 2016-11-01 14:05:31

来源: 丁祖昱评楼市

分类: 行业动态

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至少在年底前,调控力度还会进一步加强,市场表现不容乐观。

10月初的“22城调控”已经差不多过去一个月,今天又正好是11月第一天,到了月度快报数据出炉的日子,也是时候理一理近期楼市的变化特征,验一验本轮调控的实际成效了。

具体来看:

1、成交量普遍下探。不仅调控城市成交量明显下滑,不少未调控城市成交量也出现波动。10月份,28个样本城市成交量环比下滑15%,其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%,郑州成交量跌幅最大,环比降幅高达76%,其后是苏州、济南,环比跌幅分别为59%和58%。而在未出台调控的城市中,成交量环比回落的城市也接近半数,其中长沙、常州成交量环比降幅均超过二成。

2、投资比重高的城市成交波动更大。与今年月均成交量相比,苏州、厦门、无锡等市成交量均出现了大幅下探,其中厦门10月份成交量仅为今年平均成交量的四成。

3、供应量跌幅大过成交。10月份样本城市供应量环比跌幅高达24%,其中北京、广州、深圳、苏州环比跌幅均超过5成。这主要还是受到预售证监管加严的影响,暂停发放高端项目预售证的现象已经在少数城市出现,普通项目由于备案价格涨幅、推案规模受限变多,也与开发商诉求产生了一定矛盾。

4、城市能级越高、供应量调整幅度越大。四个一线城市平均供应量环比跌幅达到62%,远高于二三线城市平均,这也和过往几次政策出台后的市场反应一致。原因也不难理解,一方面是因为调控执行力度更强,这点从近期上海、深圳的售楼处“整风”即可见一斑,另一方面则因为一手房产品结构更偏向于改善性需求,“限价令”对供应端的影响也更大。

5、房价仍然高位趋稳。10月房价并没有发生明显变化,特别从个案来说变化更少,从目前掌握的数据来看,大多数一、二线城市房价指数仍会保持缓速上升。但从整体平均价格来说,随着“限价”力度不断加大,未来还是有可能会出现结构性下滑。

6、土地市场变化尚不明显。因多地调整土地出让方式,在很大程度上影响了地方政府供地计划,10月份土地入市规模有所回落,目前市场走向仍不明朗。

不过和当下调控政策力度相比,市场的调整幅度还是不及预期, 10月份调控城市成交量小幅同比上涨1%。我认为主要是受以下三方面影响:其一,数据的滞后性,一手房交易很多是在9月份大定,10月份才登记备案;其二,企业有意识加快销售速度,已经拿到预售证的项目不再过度追求“溢价”,大多以加快去化为主要目标;其三,客户反应还没有那么快,特别最近舆论报道还是集中在对调控政策的描述,对市场变化这块由于缺少数据支撑还不多,对客户消费信心影响还不大。

从目前市场趋势来看,预计11月市场成交量还会继续下滑。在10月成交量的发布、以及部分城市投资客的全方位“退潮”之后,热点城市的需求侧必然会受到很大影响;三四线城市也无法独善其身,历次市场调控已经证明,一二线市场的调整必然会影响到三四线,特别是热点城市周边的三四线所受影响更大。房价方面,基于稳定市场的基本调控原则以及项目盈利考虑,一手房价格还会继续保持;二手房方面,10月份挂牌价已经出现松动,随着交易活跃度的下降,预计11月议价空间将一进步扩大。至少在年底前,调控力度还会进一步加强,市场表现不容乐观。

(原标题为:周二市场说 | 10月北上广深供应量腰斩,但楼市降温还未真正到来)


责任编辑: zhangyulong

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