上一篇
一线城市房价“涨疯了” 深圳涨幅超过50%！链家真的是高房价的推手吗？
链家这几天突然就摊上大事了，先是什么有人质疑他的独家房源代理模式，又有人炮轰他把查封的房子卖给购房人，最新消息说，住建委已经开始调查链家，并暂停了涉事门店的网签资格。
虽然在大家眼里，这是坑人个的把戏，但这在链家内部，被称为金融创新，链家说这是为了加强购房人的体验感，独家房源代理，能够给房东带来更好的交易价格，也能避免其他中介的骚扰，如果实在卖不掉，你还有收入。至于卖查封的房子，或者法律纠纷的房子，链家通常会先让你签约，然后再告诉你。又或者在你交了首付之后，突然发现过不了户，他们可以通过链家金融的资金先把房子问题解决了，但费用肯定是少不了的，通常为年化10%以上，另外，这其实风险很大。万一解决不了，首付也交了，购房人心里肯定窝火。
但这些还都是小事，只能说林子大了什么鸟都有，链家8万人的员工队伍，难免有几个害群之马。大家都能理解，唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式，有人说这客观上形成了坐庄效应，拉高了房价。比如一套房源业主要卖450万元，链家独家代理会先给你2000-3000元钱，先行支付，说未来3个月卖不掉，这个钱就不要了。那么他怎么把这个房子卖掉呢，肯定要在450万之上进行加价，制造信息不对称来劝说购房人。最终以不低于这个价格卖出去，有的经纪人还会跟客户约定，如果高于什么价位卖掉，还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后，便没有经纪人竞争卖房，从而形成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后，自然链家也就被千夫所指。
不过在这里要说的，这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨，所以上涨是原因而并非链家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动，链家也不会傻到主动跑去交钱，然后独家代理的。链家之所以这么做，还是看准了，全国资金回流一线城市，短期内仍然是一个卖房市场，所以房源成为市场竞争的关键。如果相反，到了二三线城市，房地产进入买方市场，到处都是房源，链家才不会主动赔钱呢。另外，购房人也不是傻子，这个地方的房源多不多，还有没有替代品可选择，这都是市场决定的，如果链家标价明显高于市场行情，其他中介肯定会一拥而上。所以，以独家代理的模式判断链家推高房价，显然不靠谱。
那么链家无罪吗？显然也不是，链家的罪其实恰恰就在金融上面，链家金融创新开发了很多的产品，什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的，他先给你钱，让你先签约，然后后面再卖房子，他在卖房买房这个产业链上，提供资金杠杆支持，并收取高息服务费，他拿产业链上的房子作为抵押品，所以一般情况下，在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控。而这其实才是问题的关键，还记得去年上半年的股市吧，为什么一下涨的越来越快了，是经济好了吗？不是，是真的改革了吗？也不是，而是大家都嗅到了金融的味道，纷纷冲进市场展开配资，相当于给股市加了数倍的杠杆，于是牛彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了6月份牛市戛然而止，凡是参与配资杠杆的投资者，损失巨大。
链家的这种金融做法，类似于去年股市的配资，他的金融服务，相当于给了本就火热的一线楼市房地产，加了杠杆。比如买一套450万的房子，原来我需要首付135万，加上各种税费，怎么也要准备160-180万元，才能买房，如果算上装修成本，可能至少要准备200万才有底气去买。现在链家的服务，让首付再次降低，甚至你只要准备100万就行了。剩下的链家给你垫上，交易费用贷款，装修也贷款，总之投资者相当于从2-3倍杠杆，一下放大到了5-6倍杠杆，这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大，一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国，0首付政策让大家在危机到来的时候，很多人都选择了断供，而我们算来算去觉得，如果首付比例在3成，加上各种乱七八糟的首次置业成本，房价跌5成，购房人也不会断供，但如果第三方出来在这个杠杆上再加一倍，那么房价下跌的安全阀一下从5成，减到了2成。也就是说，如果一线城市跌2成，这些使用链家金融服务的人，可能很快就会断供。
当然，链家绝不是一个人在做这种场外配资，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨，完全是因为民间金融在作死，什么资产证券化，把开发商的房子整楼接走，卖给理财客户，然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房，这些都是场外配资的种种表现形式，大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。
所以理财的这些公司，所谓的房地产证券化，这些为房地产提供金融配资服务的公司，他们才是推高房价的幕后推手。
杠杆的原理大家都知道，距离和力是一组相对变量，省力就费距离，省距离就费力。这就是房地产也好股市也罢的核心道理，当你给市场加杠杆的时候，就像涡轮增压一样，会加速市场的行情。
股市上涨就加速上涨，从慢牛变疯牛，而股市下跌也会加速下跌，楼市也一样，如果按照正常的资金回撤一线城市，这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。
但如果大量杠杆资金冲进市场，让楼市的牛市上演最后的疯狂，那么恐怕会缩短距离暴跌或者崩盘的时间，都说不作就不会死，大致就是这个意思。
所以说回到链家，链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价，他们真正的问题是通过金融杠杆的手段，让楼市的趋势加速了，同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。
鑫琦资产揭穿了高房价骗局
鑫琦资产本来是家名不见经传的公司，只是因为和霸道总裁皇阿玛张铁林联系到了一起，才引起了大家的关注。就在今天他们发布董事长致客户公开信，承认了兑付危机，根据公开报道，说鑫琦资产在上海涉案金额19亿，牵扯2000位投资人。
要说鑫琦资产跟e租宝还不一样，e租宝是纯骗，而鑫琦资产还是想投机一把的。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，也就是拿了投资者的钱后，把这笔钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来，当然他也不傻，条件有两个，一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，然后作为回报，给这家勇于过来接盘的公司20%以上的回报。鑫琦资产就用这个回报，拿出13%左右，返还给客户。这样一个链条就十分清晰了，开发商先把房子卖押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，维持资金链条不断，投资者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个10%左右的价差，当然为了保险，鑫琦资产把房子攥到了自己手里，看起来这一切很完美，但却有一个致命伤，这一切的一切，都有一个假设的前提，那就是房价必须继续上涨。而且永远上涨。
现在坏菜了，开发商没钱回购了，所以整个链条也就都不转了，投资者的钱无法兑付，鑫琦资产灵机一动，我们不是还有房子嘛！跟投资者讲，拿房子抵债，投资者也不傻，当然是不同意、不同意、不同意，重要的事必须说三遍，投资者正在逼着鑫琦资产赶紧卖你抵押来的房子，然后还钱。这就有点一厢情愿了，如果房子要是好卖，开发商能不还钱吗？显然是这些房子，即使折价也卖不出去了。
(看看中国的房价有多坑爹！)
我们今天不是要说这家公司多不靠谱，也不说皇阿玛是不是不负责任，我们也不讨论究竟是不是非法集资，这个案件其实会令开发商很紧张，因为他们一直玩的一套把戏穿帮了。这下你应该知道开发商的手法了，知道为什么新开盘的房子总是瞬间秒没，总有傻X大款们，拿着上千万现金在那排队买房，又为什么你觉得累吐血都买不起的房子，总是涨起来没完没了。其实这一切都是障眼法。开发商把房子盖好后，甚至没有盖好的时候，就已经在准备销售了，他们很清楚房子其实根本卖不掉，
所以就会准备很多身份证，然后通过这种理财机构，通过类似非法集资的手段，把房子变成证券化的资产，然后说是卖出去，其实就是抵押出去，回收现金流。用于后面的开发工作。一个新楼盘大部分的房子，就被这么处理掉了，当然也不排除这中间有个别的真实买家(傻子)过来询价，他就会制造一个非常紧俏的局面，催着你赶紧签单，让你感觉买到了他的房子，就跟捡着一个大宝贝似的，那幸福的酸爽，简直无与伦比。
(房子根本卖不掉)
那有人问了，第二年开发商不是要回购吗？他拿什么回归？这很难吗？他把这些房子倒一遍，然后再以抵押的形势卖出去，拿新借来的钱，就能回购了。相当于把A公司手上的房子回购回来，加价20%卖给了B公司，然后宣布，由于房子销售紧俏，所以今年房价上调20%，在倒卖的过程中，也可能又碰到真是买家(第二轮傻子)过来询价，他还是会很不情愿的卖给你。就这样倒着倒着，在经过多轮倒贷抵押之后，遇到的傻子也越来越多，一个新盘的房子价格就越来越高，真实的销售也越来越多。慢慢的他就把房子都卖完了，然后不但把钱都还上。自己还能大赚一笔。
直到现在，虽然傻子还有，但傻子已经真心买不起了，真实购买力跟房价的差距已经越来越大，于是开发商慌了，要知道倒卖一次，就有大概20%的成本，如果在倒卖的过程中，很少有傻子过来接盘了，那么开发商也就彻底陷入了庞氏骗局，直到后面没人再相信他为止，我判断鑫琦资产这个案子，很可能就是开发商由于资产负债太高，完全借不到新的钱了，于是之前的回购承诺也就变成了一纸空文。再然后这个雷就炸了！鑫琦资产绝不是一个人在战斗，估计这样参与开发商倒贷的资产公司应该不止数百家，当一个雷炸响之后，这帮人也会惊到，所以开发商现在应该非常担心，这种资产证券化的游戏是否还玩的下去。
(去年已经把二三线城市全部干掉了，一线城市正在逐渐失去基层购买力)
现在局势很明了了，接下来就是这些房子怎么变现？打8折？7折甚至对折能卖出去吗？所以，当这个把戏被揭穿之后，你也许会发现，市面上的房价快速下跌，这些资产公司可不管开发商那一套，为了活命。他们会拼命甩房，而房价越是快速下跌，投资者越是恐慌，更不敢接盘，本身在这种二三线城市，大部分人也不缺房住。所以这就是另一个死局。越跌成交量越低，越跌越无法变现。这种情绪会传递到北上深！更何况你怎么知道，因为老家的房子卖不出去，北上深根本就凑不齐首付。
